商铺空置近两成、区域首店优势被稀释、主力客流“打折”……大兴大悦春风里还

当许多购物中心的人气持续上升时，大悦城控股在北京的欢乐春风产品线显得有些孤独最近几天，北京商报今日记者调查发现，大兴欢乐李淳风作为该产品线的首个开盘项目，空置率在15%—20%左右，相比开业初期的近250个品牌，品牌调整比例约为28%不仅如此，开业之初所强调的区域第一店的优势，现在也不再突出，被同品牌或同类型的门店冲淡业内人士指出，产品线要想重振商业影响力，需要更准确地打磨定位品牌招商也需要加上第一家店和领导品牌入驻，打造属地粘性服务模式或许会成为新的出路

近20%空置

开业不到两年，大兴大悦春风就被挂上了人气遇冷，空置率高，定位摇摆等标签。

从开业到现在，很多放在商家的设备都伴随着商家的撤出而返厂了某为商场提供智能化服务的品牌负责人今日向北京商报透露，放置在大兴大岳春风的设备大部分时间处于闲置状态这个品牌进入了北京大部分商场，会根据商场的不同阶段调整布局

经过多次走访，北京商报记者在大兴大岳春风看到，部分餐饮和零售门店已经围挡起来，部分门店仍有撤场痕迹即使是工作日的午餐时间，餐厅的客流也相当冷清:每个餐厅基本不超过10桌

根据开店和关店情况，今日北京商报记者粗略统计了一下，大兴大岳冯春目前的空置率在15%—20%左右，被围商铺多为大面积商铺关系到商场形象的一楼，处于关闭状态的商铺比例达到20%一楼有5个大店铺，有天伯伦，阿迪达斯，华健等品牌其他楼层的关店数量也占该楼层总门店数量的20%左右，约有20—30家门店在运营

大众点评称，大兴欢乐春风共有178家门店，但部分品牌门店显示已关闭或尚未开业，如多乐日，快乐柠檬，阿迪休闲，Bingo—R电玩城等开业之初，北京商报记者曾粗略统计过当时商场的品牌数量，将近250个照此计算，不到两年的时间，已经有70多家门店发生了变化，调整比例约为28%

但是，如果有店铺关门，自然会有新的商家入驻截至目前，2022年大兴大粤李淳风新开品牌近20家，包括李宁，波司登，贾晓华Kirya，暴力兔兔，松山棉电，宇泰黄金，OPPO，雷达

大兴欢乐春风的高空置率在同产品线中并非个例丰台欢乐春风开业不到一年，品牌掉线的现象同样存在根据大众点评，丰台大悦冯春目前有99家门店，但之前开业时有160多家记者走访时看到，营地内商铺主要集中在负一层，约有40家

在丰台大岳春风，一家火锅店的店员说，平日客流真的不多相对来说，周末的生意情况更好电影院方面，按照目前热映电影《月球人》的上座率，8月3日晚上7: 00—9: 00的售票都是个位数

事实上，大岳李淳风在北京市场的低出租率在去年的财报中已经凸显大悦城控股披露的2021年度财报显示，截至去年底，大兴大悦城李淳风项目整体入住率为88%，在大悦城控制的全国购物中心项目中排名倒数第二，在京项目中排名倒数第一财报还显示，丰台大悦李淳风于2021年12月26日开业，入住率94%由于该数据来自开业期间，因此对目前的入住率没有参考价值

上述两大项目内部人士透露，大悦城控股目前正在制定新的招商方案。

25—45岁的消费者不愿意买吗。

距离2020年12月大兴大悦李淳风正式开业还不到两年，自2021年12月丰台欢乐李淳风店开业至今还不到一年这两个都是大悦城控股商业产品线欢乐春风在京的项目

当同一产品线的两个项目同时处于高空置率状态时，一定程度上间接证明:对内，产品线可能面临控制不准，投资品牌定位偏等问题，对外，面临周边商业的客流和投资资源分流。

我们通过数据和对同行业的分析得知，大兴欢乐春风的社区业务自入驻以来并不活跃上述品牌负责人强调，大兴大悦春风对周边消费力影响不大，导致客流没有明显增加

此前，大悦城控股表示:欢乐春风专注于25—45岁的城市中产阶级客户，以满足他们对第一次生活的消费需求。

25—45岁往往是消费主力，也是各大商场购物中心的主要吸引点这个年龄段的人往往能产生可观的消费能力，但在大兴大岳的春风似乎要打折扣

北京商报今日记者从一家客流检测公司了解到，近一年来大兴大岳春运日均客流约4200人，高峰节假日日均客流1.5万人据此粗略计算，大兴大岳春风年客流量为153万人

如果将上述数据与大悦城控股旗下的其他产品线进行对比，客流的量级会有明显的不同公开数据显示，2021年，大悦城控股全国总销售额264亿元，客流量2.2亿其中朝阳大悦城近2300万人次排名第一，西单大悦城2000万人次，祥云小镇近1200万人次

其实客流量可以直接反映一个商场的现状，也影响着经营状况商业钟发布的商家干货显示，一个10万平米的商业日均客流量需要保证3万人次，才能保证商场的基本稳定年客流量应该在1000万左右，应该是生死线

区域首店优势减弱。

除了客流，品牌是另一个指标每个商场都试图在定位和招商上做到差异化，以求在众多竞争对手中脱颖而出

招商方面，当初大兴欢乐春风30%的区域首进率和各类品牌专卖店，如今已经成为绊脚石，身边的竞品也不在少数例如，7FRESH Seven Fresh超市正面临吴梅和京客隆等超市的竞争主饲养店300米外还有一个饲养店，大粤李淳风店周边1公里内有两家必胜客店，距离黄记煌大粤李淳风店5公里处还有另外两家该品牌的店

根据大悦城控股在大兴大悦城春风开业时发布的内容，大兴大悦城春风在品牌和运营服务方面，以泛生活方式为核心，引进了近300个国内外一线品牌，其中30%为区域首家门店大悦城控股在公布的信息中强调，该区域有近50个独特的品牌

虽然是区域内的第一家店，但周边已经布局了定位相近或同一品牌的店，存在品牌同质化，顾客分流等风险北京国际贸易中心研究基地首席专家赖阳说:当投资促进计划最初在大兴大岳春风定制时，存在一些隐患虽然餐饮有很强的吸引力，但是周边同类型的供应也占比较大商场的发展不能只靠单一的商业优势而是餐饮，时尚，娱乐，休闲等各种元素要共同努力，给消费者一种沉浸式的购物体验赖阳说

根据大悦城控股此前发布的产品线定位介绍，大悦城春风的零售，餐饮，娱乐业态比例为4:3:3或3:4:3。

北京商报今日记者从大兴大岳附近春风的人士处了解到下一阶段的相关规划:未来项目将扩大儿童区，延伸现有儿童区项目，包括三楼F区和一，二楼，增加户外区域的亲子设施，引入高端亲子体验主力店，增加互动体验店同时，餐饮方面将引入地方菜，京味家常菜，加强网络名人，大兴第一店等新味道餐厅的引入引入跨层实体娱乐中心，剧本杀厅，聚会厅等娱乐商店，打造延时社区娱乐休息空间，优化室外场景空间，打造特色打卡场所

在外部环境上，有龙湖北京大兴天街，凯德MALL天宫院店等商场在李淳风附近，大兴大岳与此同时，离购物中心最近的地铁站黄村西街站距离购物中心仍有公里丰台李淳风购物中心靠近冯轲万达，李泽天街等，而类似的项目势必会有客流和商户的分流和竞争

挖掘10公里内的本地客户

面对现状，久益春风如何调整这条产品线赖阳建议，为了加强商场的影响力，应引入具有一定品牌号召力的龙头核心店，给消费者独特的购物体验同时加强原创IP的户外休闲和主动营销推广，新的网络名人第一店入驻，增强其商场的辐射带动力

作为大岳李淳风项目在国内的第一个样本，大兴大岳李淳风其实是在寻求各种出路北京商报今日记者观察到，7月29日，大兴大岳李淳风在线上做了一场小程序和视频号的直播，直播销售额超过20万元，观看人数也超过1万人同时，大兴大悦李淳风推出线上线下促销满减，多点等措施刺激消费

同时，大兴大岳李淳风进一步加强会员精细化运营，促进私域流量裂变，提升销量据报道，今年会员在该商城的消费比2021年增长了112%采取商场分销，直播等方式补充线下销售的不足，提高商场私人用户的粘性和到达率到目前为止，大兴大岳李淳风的私人社区已经积累了超过10，000人和超过20个社区活动

为了应对消费习惯的改变，大兴大岳春风的转型尤为必要北京商报今日记者获悉，大兴大悦李淳风，基于区域客户现状和消费需求，将根据属地进行调整和规划，将继续向本地客户下沉，深耕项目周边1—10km客户引入大兴儿童，餐饮，生活健康第一品牌，通过强化儿童业态，家庭餐饮，生活配套亲子娱乐业态，强化家庭属性和消费粘度

目前，提振消费比过去更重要中国购物中心发展委员会主任郭增利指出，伴随着需求侧细分化，个性化，品质化的形成和深化，情感消费，文化消费，体验式消费，场景化消费等综合诉求越来越强烈作为供给侧的代表，购物中心和品牌商必须加快速度切入这一趋势，构建非标个性化消费模式和属地粘性服务模式将成为购物中心和品牌创新的战略方向

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