中报观察永升服务重回盈利轨道

观点网 8月29日，永升服务发布2024年中期业绩公告，并于次日召开了业绩发布会。

报告期内，永升服务实现营收同比增长5.9%至33.71亿元，创同期历史新高；公司毛利录得金额约为7.17亿元，同比增长11.4%；期内净利润约3.25亿元，同比增长11.1%，其中归母净利润录得同比增长10.3%至2.65亿元，不仅停下了近两年不断下降的趋势，还重回双位数增长轨道。

进入2024年，代表着永升服务正式启动第二个五年计划，上半年止损回盈的业绩成为了公司二五计划最好的开端，也为公司实现年复合双位数增长的战略目标奠定了基础。

重回两位数利润增长

过去两年，永升服务一直深陷于增收不增利的行业困境，用管理层的表述则是公司进入了收入调整期。

2022及2023年，永升服务录得收入分别为62.77亿元、65.37亿元，同比增幅分别为33.5%、4.2%，然而公司对应时期的净利润为5.76亿元、5.3亿元，同比变动-16.9%、-8.0%。

直到今年上半年，永升服务似乎才走出了业绩调整期。

根据公司披露的2024中期业绩，永升服务报告期内实现营收同比增长5.9%至33.71亿元，创半年度业绩历史新高。

与过往不同的是，本报告期内，永升服务在录得增收的同时，期内公司净利润还扭转了过往的亏损趋势，实现同比增长11.1%至3.25亿元，其中归母净利润亦同步录得增长10.3%至2.65亿元。

从业务板块来看，公司旗下基础物业服务期内收入同比增长12.4%至24.62亿元，占总收入比73.1%，为公司业绩增长的最重要支撑。该业务分部收入增长主要得益于在管规模的增长。

上半年，永升服务签约面积达3.3亿平方米，同比增加8.3%；在管面积约2.4亿平方米，同比增加14.9%。在此次报告期内，公司外拓新增服务面积3700万平方米，对应饱和收入同比增长48.1%至8亿元，为历年同期最好的成绩。期末公司合约项目数量1731个，在管项目数量1426个，同比涨幅分别为10.4%和20.4%。

与基础物业服务的亮眼表现不同，永升服务其他三大板块均出现了业务收缩情形。

其中，社区增值服务期内产生的收入为3.99亿元，同比减少2.6%，占总收入比例同比下降1.1个百分点至11.8%；非业主增值服务收入3.57亿元，同比减少4.1%至，占比收缩1.1个百分点至10.6%；城市服务收入1.49亿元，同比减少28.5%，比重下降2.1个百分点至4.4%。

在增值服务方面，永升服务管理层表示，未来仍将保持平台＋生态的战略，只是在很多场景中，可能会更多地围绕如何提高满意度而不是为了赚钱。在该公司管理层的判断中，增值服务未来有几点是具有较大的发展空间:以旧换新、社区嵌入式服务、社区养老等。

目前，永升服务旗下社区增值服务板块细分为家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务、公共区域增值服务，上半年收入分别为2.21亿元、0.76亿元、0.62亿元、0.39亿元，分别同比变动2.0%、8.5%、-10.4%、-25.7%。

由于毛利率相对较高的物业经纪服务及公共区域增值服务的收入均出现下滑，因此永升服务整个社区增值服务板块最终录得毛利率同比下降了6.3个百分点至37.1%，成为四大业务板块中唯一出现毛利率下降的业务分部。

另外三大业务分部中，物业管理服务毛利率为20.5%，同比提升1.8个百分点；非业主增值服务毛利率12.4%，同比提升2.1个百分点；城市服务毛利率11.7%，同比提升3.9个百分点。

最终，公司综合毛利率成功止住了过去几年的下降趋势，同比提高1.1个百分点至21.3%，处于行业中等水平。而在2020-2023年同期，公司毛利率分别为30.7%、29.9%、25.7%、20.2%。

对于毛利率的看法，永升服务管理层表示，一昧追求毛利是对行业的破坏，从物业行业的定价管理原则来看，正常毛利水平是在15%-20%之间，若企业管理相对高效，则可以突破到21%左右。

第二个五年计划

2024年是永升服务第二个五年计划发展开局之年。在这一年里，永升服务仍在积极需求摆脱关联方的影响，并在报告期内完成公司名称更改。

4月18日，公司英文名称正式由CIFI Ever Sunshine Services Group Limited更改为Ever Sunshine Services Group Limited，中文名称由旭辉永升服务集团有限公司更改为永升服务集团有限公司，对应中文简称由旭辉永升服务更改为永升服务。

在独立化进程的推动下，永升服务的市场外拓能力愈发突出。据业绩公告，截至今年6月底，公司来自第三方的在管面积达1.8亿平方米，同比增长10.9%，占比总在管面积的74.4%。

此外，在公司的贸易应收款中，来自于关联方的规模从上年末的9.13亿元减少至8.93亿元，占比也从37.3%降至33.2%。

二五战略实施以来，永升服务全面聚焦城市深耕战略。今年年初，永升服务确定了大约100个核心城市、深耕城市和存活城市。

在城市深耕战略指导下，永升服务还深化了区域深耕、项目深耕、客户深耕、业态深耕等四大深耕策略。

上半年，永升服务重点拓展非住业态，上半年聚焦医院、学校、企服等业态赛道，新拓苏州贡湖科创园、西宁青海大学附属医院、武汉大学本科生院、重庆涂山轨道综合基地、大连西岗区教育局12所幼儿园、贵州移动贵阳分公司等超过180个非住项目。

截至报告期末，公司非住宅物业服务占在管建筑面积约35.8%，非住物业收入10.0亿元，占比总收入40.8%。

在提出城市深耕战略的同时，永升服务也定下了目标:希望通过城市铁三角的建设，在5年以后能够在大多数城市进入到当地管理规模的前十。

永升服务管理层介绍到，之所制定这样一个目标是因为有研究表明，当业主自由选择物业公司时，品牌物企会具有巨大的优势，而物企品牌前期建设的第一步便是规模。

该公司管理层还指出，公司深耕城市战略在上半年已经初见成效，在100个城市订立的59个铁三角中，目前有一半的已经有了成果产出，而剩余一半还处于摸索过程中。在转型的过程当中，虽然团队仍存在不足之处，意识能力与执行力尚未达到理想的状态，但是公司对下半年的业绩还是非常有信心。

报告期内，永升服务实现了正向现金流流入，回正约1.02亿元，与去年同期基本持平。期末，公司账上现金规模达22.57亿元，较上年末的23.42亿元略有下降。期内，公司一共进行了30次公司股份回购，累计斥资2217.30万港元购回1502.4万股。

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