目前运营成熟的TOD项目利润基本可以保证在两位数以上

近两年，伴随着楼市的调控和房企利润的逐渐下降，TOD模式备受关注。

TOD是指以公共交通为导向的发展模式，其中公共交通主要指火车站，机场，地铁，轻轨等轨道交通，然后以公共交通站点为中心，半径400—800米，建成集工作，商业，文化，教育，居住为一体的中心广场或城市中心，其特点是混合使用。

最近几年来，万科，龙湖，绿地，绿城等多家规模房企参与了TOD项目的投资开发业内人士认为，TOD的价值不仅在于提高土地利用效率，优化城市结构，还在于通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长，提升项目溢价能力利润方面，目前运营成熟的TOD项目利润基本可以保证在两位数以上

房屋公司参与了TOD项目。

在城市发展对交通和时效性要求日益提高的背景下，房企纷纷致力于TOD发展模式据凯瑞统计，借助政策，74%的TOP50房企布局了TOD项目，龙头房企形成了TOD产品线，其核心是城际高铁与城市相结合的规律，推动了城市的立体布局

仓储方面，TOD项目可以说是广州老牌地产公司越秀地产的杀手锏2019年4月，越秀地产引入广州地铁成为第二大股东，自此深度参与广州轨道交通地产的发展因此，越秀地产在拓展轨道交通物业模式方面具有独特优势此后，越秀地产将广州的星图，星月，星汉，星月山，星汇城等地铁上层建筑物业收入囊中

业绩报告显示，今年上半年，越秀地产又新增了一个TOD物业，获得了广州星航TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备约20.84万平方米截至报告期末，越秀地产在广州共有6个TOD物业项目，分布在黄埔，增城，番禺土地储备总量也增加到406万平方米，占大湾区土地储备的26.5%，占土地储备总量的14.5%

未来，我们将深化与广州地铁集团的战略合作，继续收购大湾区TOD项目，加强与其他省市国有企业合作，拓展大湾区以外的TOD项目在谈及TOD业务发展战略时，越秀地产管理层表示

龙湖地产向记者透露，目前全国约有44个城市批准建设地铁，龙湖集团关注城市近30个，进入城市20个今年下半年，龙湖集团正在关注多个城市的TOD项目，可能会陆续收购龙湖在选址，建设，运营方面有成熟的团队和成功的经验，未来可能会有更多的TOD项目

根据消息显示，金地与龙湖共同开发的龙湖金地天齐项目，位于广州新城中轴线南端核心，番禺客运站地铁上方，拟建设一个面积约45万平方米的TOD综合体目前，首批面积89—129平方米的三至四房正在进行诚信登记，预计10月中旬开业

此外，华润置地还表示，今年上半年新增9个TOD项目，已在31个地铁城市建成76个TOD综合体广州TOD项目——华润置地公园上城目前正在推进中项目位于广州东新塘TOD旁，横跨湾区广深高速—新塘互通黄金通道而建包括75平方米，85平方米和105平方米

所有模式都是与运输企业合作。

业内人士认为，强调以人为本的设计理念是核心要义

易居企业集团CEO丁祖昱表示，从功能上看，TOD模式更注重城市整体规划，倾向于借助公共交通线路和节点规划引导土地开发，产业和人口引入，协调城市发展过程中潜在的土地短缺和道路交通拥堵，提高城市公共出行的交通效率和土地利用效率，实现土地集中开发与分散布局的对应，优化城市结构。

一般来说，参与TOD模式的房企很多，其中有三种合作模式，都是和国内的交通企业合作公交场站和车辆的建设运营移交给轨道公司，房企主要负责物业开发和全过程的管控

丁祖昱认为，对于政府而言，TOD模式可以提高城市公共出行的交通效率和土地利用效率，优化城市结构对于房地产企业来说，通过挖掘轨道交通物业的商业价值，可以实现区域物业的价值增长，增强项目溢价能力那么，沿线的商业和土地开发收入可以反哺轨道交通建设，促进城市发展的良性循环

华南理工大学建筑学院教授，博士生导师赵教授也表示，TOD模式是目前城市最先进的发展模式，TOD经历了中轴线以上的多次生活方式迭代，从江南西时代的1.0公园，到2.0客家村落，再到现在的3.0城市TOD垂直居住聚集地TOD模式越来越成熟，充分利用轨道交通带来的优势，将交通，商业甚至生活和工作结合在一起

成为新的利润增长点。

但需要保持大量的公共服务业态。

伴随着房地产行业的持续分化和增速放缓，房企之间的分化逐渐加快除了多元化的征地方式，巨型房企也开始寻求自己的新增长点TOD项目作为越秀地产的重要发展战略，今年上半年销售成绩显著上半年，TOD物业项目实现总签约销售金额约76亿元，同比增长50.7%，其中兴图和兴瀚分别实现签约销售金额约25亿元和25.3亿元，同比增长171.8%和139.7%

绿城官方还透露，目前运营成熟的TOD项目利润基本可以保证在两位数以上瑞银集团AG在报告中指出，中国的TOD将是一个规模高达18万亿元的人

民币的庞大市场由于进入壁垒较高，TOD项目毛利率将明显高于其他类型的项目

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企纷纷涉足此类领域，很大程度上是和城市建设，市场消费需求变化等有关当前各地在轨交建设方面不断强化，围绕这个点开展地产开发和经营，显然很关键房企掌握TOD项目物业建设技术，对于后续产品的布局和盈利点的重构也有积极的作用从消费端看，也可以看出，TOD相关项目具有非常好的商业价值和社会价值，尤其是提高生活便利，形成更高质量的商圈等

不过，严跃进也认为，从风险角度看，若是对资金状况把握不到位，房企开发TOD项目往往会有很多风险，因为其不是过去常规的地产项目开发，需要维系的关系和考虑的因素比较多，不把控好，那么TOD项目也容易烂尾，甚至引发企业较大的财务问题。

广州某大型房企城市开发负责人告诉记者，TOD项目由于与交通枢纽邻近，出让地块通常比较零碎且不规则，中间还穿插着轨道交通的运行区域，且在开发过程中需维持轨道交通的持续运行，用地难度相对普通地产开发项目要困难许多此外，不同于住宅的线性开发模式以及商业地产的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商业，产业及公共服务业态，因此对参与企业的融资能力要求较高，融资成本需低于自持TOD商业综合体项目的回报率才具备相应的实力操盘，所以对房企资金链也是一种考验

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