房地产正在成为县城的“焦虑症”

前段时间，程大爷去了一个东部地区人口大县。

驱车穿过县城中心城区，惊讶于白天城市的天际线，一座座商住楼拔地而起，惊讶于楼盘晚上的入住率，一栋楼只有几户开着灯，整个小区到处都是没有灯的新盘。

有空置的，也有未完工的。

遇见一个本地人，甲子上下他告诉我们，他种地的积蓄去县里贷款买了第一套房，开发商来自邻省贷款还了三年，交房期过了，房产还没还完

走进新发地售楼部和房产中介门店，看到店员顾姿在刷手机，被问候怎么办质疑的眼神在表明了咨询房产的目的后，一家房产中介的经理解释了刚才的注意事项:我还以为你是来再次推广信用卡的

无论是期房，现房还是二手房，县城里冷清的楼盘与当地炙热白茫茫的太阳形成了鲜明的对比。

这样的县在中国并不少见如今大蒜买房，小麦买房，买房送猪，当地开发商不断翻新促销招数，买房纳入小区考核，政府也希望用考核指挥棒来刺激房地产的高成交量在令人悲伤的消息背后，县城的房子正显示出焦虑

谁在买。

大叔在县城的房产中介和售楼处了解到的情况是，中心城区来买房的住户主要分为几种情况:

市区的人换房，所辖乡镇的人去县城买房，返乡创业就业的人回县城买房当然，也有少数来自邻县和邻省的投资者

乡镇人和海归是目前县城购房的主力军对于这两类人来说，无论是离开农村还是回到家乡，县城都是他们会重点考虑的落脚点

大蒜，小麦，猪，房地产商营销了一些新的货币，乡镇的农民与它们的关联度最高这些农民离开农村到县城买房的原因有很多，都是可能的因素，比如方便亲戚朋友的联系，追求县城的生活方式，配套公共服务和就业机会等

回老家的原因也有很多一些从北京，上海，Xi等地回到这个东部县城的人说，在家乡阻碍他们的大多是因为他们有年轻和年老的家庭

有人告诉程大爷，以前我出去打工，因为觉得家乡和大城市差距太大现在家乡发展起来了，特别是县城和大城市的差距在缩小，能在家乡找到创业就业的机会

重点是，我老家物价便宜2021年末，房价过万的县有103个，占1866个县的5%一般来说，县城的房价大多在3000—8000元/平的水平，而户型以三房四房为主，百万以内可以住100多平米的大户型

大叔之前统计过2010年以来的《农民工监测调查报告》。

从数据上看，2021年，留在自己城镇的农民工再次增加，达到1.21亿人，占比超过40%，虽然农民工是主流，占1.72亿人，但占比一直在下降，从2010年的63.31%下降到2021年的58.71%。

伴随着最近几年来各县的发展，医疗条件，教育水平，生活环境普遍提高了几个层次，小镇一套房成为更多人多方权衡后的现实选择。

售楼部的销售人员也紧紧抓住这些诉求，优先介绍楼盘周边的教育资源，其次是离医院有多远"附近有购物中心和公园吗"这条路有多宽你可以在几分钟内开车穿过这座城市

谁在卖。

市场敏感，既然县里有住房需求，供应自然要跟上最近几年来，大大小小的开发商纷纷加大三四线市场的下沉力度，与当地开发商分享县城城镇化的红利

县域房地产开发如火如荼塔吊和建筑工地是县城的一道风景走在路上，大路口有楼盘的广告，小路口则为销售中心安排了显眼的位置

虽然去年6月住建部发文给出了县城新建住宅应以6层为主，占比不低于70%的限制，但在程大爷最近去过的几个县城，虽然新建的楼房并不高耸，但往往都修到了20层左右。

在某县城，房产中介门店里挂着一张当地2021年城市房产图:在售项目56个，已售完或尚未回笼项目39个，在审新项目5个。

但是，县城新增人口跟不上新增供给。

十年前，谨防县城房地产泡沫的报道见诸报端当时有媒体走访了湖北7个县的楼盘滞销情况，甚至有超过50%的商品房在售

最近几年来，县城人口流失的现状没有改变以东部另一个县为例2018年，当地保障性安居工程供应1.5万套房源，2020年将有15258人迁出县城，只有7996人迁入

所以，河南房企建业地产在民权县，淇县推出用农作物抵首付的营销方式也就不足为奇了。

建业地产年报数据显示，截至2021年12月31日，建业地产在商丘市的土地储备为469万平方米，占公司总土地储备的8.78%，在河南所有城市中排名第三开封市土地储备211.8万平方米，占土地储备总量的3.96%，排名第11位

有大量的土地可以储存，但没有足够的交易河南楼市网数据显示，河南18个地级市中，2021年1—11月，商丘，开封商品房销售额增速分别排名第9，16位，商丘仍出现—11.8%的负增长

为了促进楼市的稳定和健康，河南当地政府不断出台楼市政策6月初，商丘出台22条楼市新政，推出包括降低首付，降低利率，购房补贴，提高公积金贷款额度等刺激措施

谁的焦虑。

客观来说，开发商的营销噱头再精彩，也可以理解为商业行为人们焦虑的是期房能否按时保质交付，开发商焦虑的是手中的库存何时能卖光

除了买卖双方，与房地产联系紧密的，还有县级财政。

根据《中国县域财政压力研究》一书，目前，中国土地相关收入主要包括三部分。

一是与土地相关的税收，包括城镇土地使用税，房产税，土地增值税，房屋拆迁费等。

二是国有土地使用权出让收入，俗称土地出让金，往往占地方整体土地收入的比重最大，

三是土地使用权和收益权获得的土地融资。

土地相关收入占财政比重较高，助推了最近几年来一些地方对土地财政的依赖以民权县和淇县为例，对比两县2020年的财政数据

纵观两地的土地出让金，2020年民权县收入11.01亿元，淇县收入10.49亿元，分别占地方财政总收入的44.93%和37.47%。

从与地方土地财政关系最密切的五税情况看，2020年民权县五税收入合计3.74亿元，占地方一般预算收入的32.98%，淇县五税收入合计4.03亿元，占当地一般预算收入的21.72%。

在最近几年来房地产开发活跃的背景下，县城与土地相关的收入在上升，这也支撑了当地基础设施和公共服务体系的建设纵观两地财政支出，一般公共预算支出的大头都给了全县的民生，淇县2020年的民生支出占88.8%

最近各地楼市松绑政策频频出现，开发商的营销手段也是五花八门县城的房地产市场也出现了去工业化的问题这样一来，那些依赖土地财政的县也会开始焦虑:如何通过以县为重要载体推进城镇化来解决钱的问题

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