财务进绿档，业绩高增长，大发地产的成长密码

去年开始，”三道红线”压顶，如何在求发展和严监管中寻得均衡是摆在房企面前的首要命题。

3月36日，大发地产在线上业绩会上，率先交出了自己的成绩单。这是一份堪称范本的答卷。截至2020年，大发地产净负债比率下降17个百分点至61%，剔除预收账款的资产负债率降至69%，现金短债比与2019年持平，为1.4。

三项指标零踩线，大发地产成功步入“绿档”。

与此同时，这家新贵房企依然在高速发展，保持强劲盈利能力的同时，大量优质土储布局也让市场对于大发地产的下一站有了很多的期待。

大发地产为何能又快又稳？透过一片数字矩阵我们似乎能找到其业绩密码。

核心区域优势显著

限价政策下房企的盈利空间进一步被压缩，毛利下行成为常态，大发地产却凭借产品端的优势逆势实现“量价齐升”。

7月2日，大发地产发布2021年前6个月未经审核营运数据。公告显示，今年1-6月，大发地产与附属公司及联营公司实现累计合同销售金额约258.09亿元，较2020年同期上升约130%；累计合同销售面积约159.04万平方米，平均销售价格约为每平方米16228元。

在克而瑞研究中心正式发布《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，其中，大发地产位列全口径销售榜第70位。并且，据统计，大发地产已经完成全年目标销售额的约71.7%，目标完成率行业领先。

在2020年业绩发布会公告中，其合同销售额约为303亿元，同比增长44%；合同销售面积约205万平方米，同比增长32%；合同销售均价为14826元/平方米，同比增长9%。

报告期内，大发地产实现营收91.88亿元，同比增长24%；公司净利润同比增长19%至7.15亿元；毛利润则同比增长13%至19.18亿元。

长三角的深耕成为大发地产业绩的重要来源。数据显示，2020年，大发地产来自长三角的合同销售额占比达到88.3%，来自成渝都市圈的占比则为1.9%。

从拿地情况来看，大发地产依然在不断巩固自己核心区域的优势。2020年，大发地产全年新增22个项目，新增总建筑面积约279万平方米。其中，74%的新增面积位于长三角，剩余26%则位于成渝都市圈。

管理层在会上透露，目前大发地产在长三角地区已经进入了21个城市，公司在长三角及成渝都市圈运营的项目数量达到83个。截至2020年末，大发地产总土储约670万平方米，总土储货值约1000亿元，长三角占比超80%，成渝都市圈土储货值占比则为12.5%。

进入2021年，大发地产继续在土地市场精准“狙击”。公司一季度先后获取了温州、丽水等地。这也是大发地产首次进入丽水，“我们2020年在丽水参拍了二宗地，这次终于成功获得该项目，可以说是水到渠成、瓜熟蒂落。”

按照规划，大发地产战略布局将调整为1+1+X，“长三角和成渝地区是我们的经营基地，是深耕的地区。但在未来的发展中，我们也会择机进入其他区域，”管理层在会上表示。

持续加码核心区域优势，寻求更多机会城市，两手抓的大发未来业绩来源将更多强劲而多元。

冲击360亿销售目标

在深耕长三角和成渝都市圈的定位下，大发地产将其2021年的销售目标定为360亿元，较2020年增长18.81%。

在行业增速放缓的情况下，大发地产依然在寻求高质量下的高增长。

对于这个目标，管理层显得颇具信心，甚至认为这是个较为保守的数字。其信心一方面来自于2020年向上的业绩和向下的负债指标，另一方面则来自于公司的城市分布及可售货值。

按照首席执行官兼执行董事廖鲁江的设想，包括南京周边、扬州、镇江在内的苏中地区2021年会有一些亮眼的表现，而成都地区在2021年的业绩中将会是一个重要的新增长点。

关于可售货值的情况，廖鲁江在业绩会上透露称，2021年大发地产的可售货值大约在650亿元左右，其中新增供货有520多亿元。若按时间分割，2021年上半年的销售情况可占公司整体供货的55%。

“二、三季度是高峰，这个和我们对市场的判断以及市场的时间点是匹配的。也就是说，我们销售的高峰期是第二和第三季度，这两个季度占到73%”，廖鲁江如是说道。

这也意味着全年去化达55%即可实现销售目标，对于大发地产来说不难实现。据统计，截止2021年6月30日，大发地产已经完成全年目标销售额的约71.7%，目标完成率行业领先。可以预见，到年底再次超额完成业绩不难并不困难。

除了对既有区域的深耕，保持高周转也是大发地产的发展策略之一。据管理层透露，大发地产目前的项目平均开盘周期为5.7个月。

快速的回款一定程度上保证了大发地产的现金流水平。截至2020年，该公司总现金约为73亿元，同比增长55%，在总资产中的占比超20%。

大发地产同期债务总额为126.5亿元，来自银行方面的借款数额为50.4亿元，占比近40%。该公司银行总授信额度约250亿元，未使用额度为116亿元。

债务结构持续优化

与此同时，大发地产的债务结构也在持续优化。

截至去年底大发地产中长期债务的占比达到60%，短期偿债压力较小。其中，2年期债务的占比为36%，3—5年以及5年以上的债务占比分别为12%。

业绩会上，谈及信托融资“两压一降”对公司的影响，大发地产管理层直言，“对公司的融资和业务压力不大。”

管理层表示，大发地产在2020年初便主动调整境内外融资比例。截至2020年，公司在境外融资的比例约为44%，境内占比则为56%，比例相对较为均衡。另一方面，大发地产于2019年开始降低信托类的融资，公司信托规模在2020年末仅占融资余额的8%。“公司境内的融资主要是以银行长期限的开发贷为主，超过了境内融资余额的70%。一方面大幅降低了我们的融资成本，另外一方面也优化了我们的负债结构，公司的抗风险能力也更强”。

“大发地产在2020年与多家银行开启了战略合作，公司在积极管理和优化债务结构，以保持绿线经营状态。”大发地产管理层在业绩会上坦言。

廖鲁江也表示，保持绿线经营是大发地产实现稳健经营、提速增效的基本保证，“改善财务结构、降低财务费用，这样才能持续改善我们的毛利率和净利率。”

年报数据显示，大发地产2020年毛利率约为21%。按管理层设想，未来公司仍将保持毛利率在20%以上。

为了提升毛利率，大发地产提出了一系列措施：包括持续加强投资研判能力；打造产品力，提升产品性价比；提升采购效率，降低成本；实现营销管理和管理团队的集约化；持续降低融资成本。

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