首批公募REITs解禁倒计时溢价率创新低

伴随着解禁时间窗口的临近，近两年引爆市场的公共基础设施投资信托基金溢价率创下年内新低，平均溢价率较2月中旬的高点回落逾30个百分点。

多位业内人士表示，此次解禁主要涉及金融机构等专业机构投资者和部分产业资本他们有相对理性的交易方法和策略，偏好长期配置各基金经理已做好充分的解禁准备，以维持此类产品二级市场价格的稳定

首批公募REITs解禁倒计时

机构更喜欢长期配置。

最近，一些基金经理如郭芙，博时，华安，平安，CICC，东吴，浙商证券等发布公告，促使其公募REITs份额解除销售限制公告显示，上述产品解禁后的流通份额占基金总份额的41%~80%2022年6月21日起解除限售股份，即首批公募REITs上市满一年时，满足解除本基金限售股份的条件

谈及公募REITs解禁对投资的影响，富国资本水务REITs基金经理Cyrus表示，公募REITs发行时，战略配售份额相对较高，客观上可能导致解禁后流通份额占比更高但总体来看，REITs的总流通市值在解禁后还是比较有限的

根据Cyrus的分析，解禁的战略投资者主要是金融机构和部分产业资本，大部分REITs的市场价格相对于发行价有一定溢价不排除部分战略配售投资者有兑现收益的动机，抛售增加可能对二级市场造成压力

但战略配售投资者毕竟是专业的投资机构，有相对理性的交易方式和策略而且二级市场价格的大幅下跌也会提高REITs的分配率，IRR等收益指标，这可能是理性投资者配置资产的机会赛勒斯说

面对产品解禁压力，各公募基金经理都做好了充分准备。

赛勒斯表示，作为基金管理人，主要应做好基金运作管理和信息披露工作，通过各种方式向投资者传递REITs的风险收益特征，引导投资者正确认识REITs的价值，理性投资和交易。

AVIC基金房地产投资部表示，已经提前做了很多准备AVIC首钢绿色能源的REIT管理人已经与战略投资者进行了一对一的沟通，了解持有意向，并与新的战略投资者建立联系与此同时，大宗交易等机会也被创造出来，以保持二级市场价格稳定根据之前的调研和采访，预计解禁对REITs二级市场影响不大保险和集团，企业，股权投资的长期处置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强

平均保险费率

比年内高点下降了30个百分点。

伴随着解禁临近，公募REITs二级市场溢价率有所回落截至5月27日，12只公募REITs平均溢价率为22.19%，较2月中旬高点下跌逾30%

同时，今年该类产品在二级市场的涨幅也基本持平截至5月27日，今年以来12只公募REITs平均涨幅为—0.69%，7只产品录得负收益

谈到溢价率的剧烈变化，AVIC基金房地产投资部表示，REITs是一个相对稳定的投资产品但从二级市场表现来看，公募REITs前期涨幅较大，偏离了其内在价值长期来看，二级市场价格最终会回归其内在价值

赛勒斯表示，REITs的基础资产的特点是现金流稳定从长期来看，REITs的二级市场价格应该围绕基础资产的估值波动前期由于REITs还是新型基金，由于知识不足，资产稀缺等因素，二级市场存在非理性投机，溢价率过高近期价格下行，成交量萎缩，是市场逐渐趋于理性的表现

在公募REITs折溢价大幅波动的背景下，不少公募机构和人士也提醒投资者理性参与投资。

另一方面，业内人士建议投资者关注二级市场走势，理性参与前期公募REITs涨幅较高，部分产品发布风险提示公告，揭示价格上涨会导致投资者实际现金流分配率降低的风险如果二级市场价格处于高位，投资者最好暂缓入市

自REITs发行以来，我们一直呼吁投资者客观认识REITs的基本概念和风险收益特征，理性看待REITs的投资价值赛勒斯表示，REITs的本质是对特定标的资产的股权投资，其特点是运营稳定，分红稳定，适合长期资产配置短线追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险

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