债券日思录：央行牵头AMC纾困对房企影响几何？

平安观点: 事件:4 月25 日据中证报，华尔街见闻等多家媒体报道，人行召集6大行，12 家股份制银行，5 大AMC 就12 家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议，涉及世茂集团，中梁控股，绿地控股，中南建设，奥园地产，恒大集团，融创中国，荣盛发展，阳光城，融信中国，佳兆业，广州富力等12 家房企 政策目标为何 纾困止血，保障出险房企存量项目正常运转316金稳会提到关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，本次会议是金稳会精神的一次落实但纾困并非对企业的直接救助，而更主要的目的是避免房企由于出险而导致债权人挤兑，影响正常经营，保障存量项目的正常运转，进而保障金融稳定和社会稳定 从会议内容来看，纾困抓手有三:一是存量债务有序展期，为项目腾挪流动性提供时间窗口，二是存量资产有序盘活，主要涉及对收并购的支持和指导，三是增量现金流顺利注入，主要涉及要求支持按揭发放，最终目的也是保障项目能够正常运转 选中的目标企业有什么特点 12 个房企资质有一定差异，且大部分此前已有信用风险事件暴露从销售金额来看，12 家房企的销售均有明显下滑，22 年3 月全口径销售金额增速中位数同比下降超过7 成，明显超过房企的平均水平从规模来看，21 年全口径销售规模大部分在千亿以上，但也有体量较小的融信中国从信用资质来看，有实质性违约的，如佳兆业，阳光城，奥园，也有涉及债券展期，置换，折价回购等廉价交易的，如富力，融创，荣盛，世茂，也有目前尚未有明确报道的公开债券违约，但偿债压力可能较大的，如中梁控股，绿地 当前的纾困规模有多大 ——12 家房企体量约占民企整体的1—2 成 根据克尔瑞数据，2021 年12 家房企销售额在百强中的占比约16%，货值占比约24%，2021 年克尔瑞百强房企销售额约占全国住宅销售额的5成，因此12家房企以销售规模和货值推算，在全国房企中的份额大致是8%—12%如果行业中民企占比为6 成左右，那么12家房企占民企房企份额约为10%—20% 当前金融体系的纾困能力如何 1，银行体系剩余拨备能够支持3—6 成民企开发贷展期，缓释能力相对较强截至21 年末，开发贷余额约为13.85 万亿，假设其中6成是民企，则民企贷款约8.31 万亿假设所有民企贷款均为不良，加上21年末存量不良贷款余额2.85 万亿，不良贷款规模大约10 万亿，不良率约5.55%，大致和08 年相近，宏观上看不至于引发系统性风险但是，现实中银行的监管限制可能在拨备覆盖率上根据银监会2018 年7号文，我国商业银行拨备覆盖率监管要求为120％—150％，21 年底银行拨备规模约5.6 万亿，在拨备约束下，新增不良规模约0.9 万亿—1.8 万亿假设贷款平均久期3 年，则0.9—1.8 万亿的不良贷款大约能支撑3—6 成民企开发贷展期 2，AMC 年处置量大约在3000 亿—5000 亿，能力相对有限4 大AMC 中信达和华融的资产规模约都在1.5—1.6 万亿，过去3 年平均年度新增不良资产处理量约1300 亿，估计四大AMC 年度能处置的不良资产规模约在3000 亿—5000 亿的数量级 但是，核心矛盾在于信心的崩溃，市场仍在等待更加确定的信号: 虽然政策可动用的资源仍然相对丰富，但21 年9 月以来主要政策集中在各地需求端放松，自上而下的利好相对克制，对房企的救助方法相对缺乏，金融机构难以主动入场，居民刚需担心烂尾仍难以入市，地产现金流仍然大幅承压此前监管也多次明确支持行业收并购，银行也为优质房企提供累计超过千亿规模的并购授信，但最终收并购的落地仍并不理想纾困会议以后市场反馈比较平淡，12 家房企中有存量美元债的主体的日度美元债平均买价，消息曝出后4 月25 号，4 月26 号，大部分房企平均美元债买价都在下跌

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